嘉峪关市人民政府办公室关于 印发嘉峪关市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知

时间:2020年12月30日来源:

  

  各街道办事处,郊区工作办公室,市政府各部门,在嘉各单位: 

  《嘉峪关市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案》已经市政府第81次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。 

  嘉峪关市人民政府办公室 

  2020年12月30日 

  (此件公开发布) 

  嘉峪关市完善建设用地使用权转让、出租、 

  抵押二级市场实施方案 

  根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》和《甘肃省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》精神,进一步提高我市土地资源优化配置和节约集约利用水平,建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场,推动经济高质量发展,结合我市实际,制定如下实施方案。 

  一、完善建设用地使用权转让机制,促进要素流通 

  建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移的行为。地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移,涉及房地产开发项目转让的,按照房地产转让相关法律法规规定,办理房地产转让相关手续。国家机关、事业单位、国有或国有控股企业将其国有建设用地使用权进行有偿转让、无偿划转、置换、出资入股、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移的视为涉地资产处置。 

  (一)以划拨方式取得的建设用地使用权转让。划拨建设用地使用权人必须按照划拨决定书规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。划拨建设用地使用权未经批准不得擅自转让,需转让的,划拨建设用地使用权人应向市自然资源部门提出申请,报市人民政府批准。土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;土地用途不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方办理土地使用权出让手续,并依照有关规定足额缴纳土地出让价款后依法办理不动产转移登记。 

  (二)以出让方式取得的建设用地使用权转让。按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权方可转让。通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 

  (三)以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让。参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准,可以继续保留作价出资或入股方式,也可以补缴土地出让价款,将土地使用权变更为出让方式。 

  (四)建设用地使用权分割、合并转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理转移登记手续。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应报经市自然资源部门和房产管理部门批准。建设用地使用权分割、合并应具备独立的分宗条件,满足规划、消防、用水、用电、用暖、用气等要求,不影响生产、经营和独立使用功能。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人的同意,并保障权利人的合法权益。 

  (五)以预告登记方式进行转让。未完成开发投资总额25%或开发建设面积不足应开发建设总面积的1/3,确属企业经营困难难以继续开发的建设用地使用权,经工业园区管委会和自然资源部门审查同意后,可按照“先投入后转让”的原则,进入土地交易二级市场以引进投资方式预转让。预转让由拟受让方向工业园区管委会、自然资源部门承诺按照土地有偿使用合同约定进行投资开发,达到转让条件后,再签订土地使用权转让合同,依法办理不动产转移登记。交易双方可凭预转让相关文件,依据本方案规定办理预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 

  (六)实施差别化的税收政策。充分发挥税收政策在土地二级市场中的调节作用,进一步盘活存量建设用地。在《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权地方权限内探索实施城镇土地使用税差别化政策,促进土地节约集约利用。对闲置低效用地,应充分发挥土地管理和税收调节作用,依法促进低效用地转让再开发利用。依法落实减税降费政策,降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日,对我市增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税和教育费附加和地方教育附加。 

  二、完善建设用地出租管理,提高服务水平 

  进一步规范建设用地使用权出租市场行为,结合实际从征缴标准、征缴方式、出租收益年度申报、监管、举报和查处等方面,制定管理办法,防止国有资产流失。建设用地使用权可以整宗出租,也可以部分出租。共有房地产所涉及土地使用权出租的,应征得其他共有人书面同意。机关事业单位和国有企业等涉及国有土地出租的,应报经财政部门或国有资产管理部门同意。经审核符合出租要求的,在土地交易机构进行备案。 

  (七)规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权方可出租。土地使用权出租后,出租人必须继续履行出让合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租,出租人应当依照规定办理登记。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。工业用地使用权出租后,承租人为提高土地利用率,经依法批准在租赁土地上利用空闲土地新建厂房及附属设施增加建筑面积,或对原厂房进行翻建改造,不再补缴土地出让金,租赁双方应当按照房地产权统一的原则明确约定租赁期满后新建、翻建改造建筑物的处置方式。有偿取得的建设用地使用权出租后,有偿使用合同载明的权利、义务仍由原建设用地使用权人承担。 

  (八)规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。宗地长期出租或部分用于出租且可分割的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并交纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。 

  (九)营造建设用地使用权出租环境。自然资源部门要强化服务意识,建立建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所,制定规范的出租合同文本,提供交易鉴证服务,保障权利人的合法权益。及时统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据,定期发布出租市场动态信息和指南。 

  三、完善建设用地使用权抵押机制 

  以划拨方式取得的建设用地使用权,应当连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权并完成开发建设后,根据租赁合同的约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。 

  (十)放宽对抵押权人的限制。按照债权平等、适度放宽的原则,中国境内的自然人和企业法人均可作为抵押权人,依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记,涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规规定。 

  (十一)依法保障抵押权能。探索建立建设用地使用抵押风险提示机制和抵押资金监管机制。允许营利性的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资,由抵押权人和抵押人共同承诺抵押权实现后,处置土地接收方在未妥善处置养老、医疗、教育问题前,不能改变土地用途,确保原经营活动持续稳定,确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。 

  (十二)合理确定建设用地使用权抵押期限。已竣工的建设用地使用权连同其地上建筑物、附着物一并抵押的,抵押期限由抵押双方协商确定。以出让方式取得且尚未开工建设的土地使用权抵押的,抵押到期后未按出让合同的约定进行开发建设且被认定为闲置土地的,不得再次抵押。 

  (十三)明确建设用地使用权抵押要求。建设用地使用权设定抵押权时,其地上建筑物、附着物所有权及在建工程须同时抵押。在建工程办理抵押登记的,在完成不动产首次登记后,不动产权利人应当申请将在建工程抵押登记转为不动产权抵押登记。因诉讼、仲裁、纠纷等,抵押期满且债权债务已清偿,但不动产权利人拒不履行申请注销抵押登记义务的,登记机关在审核债权债务已清偿完毕情况下,可依法公告后办理抵押权注销登记。国有建设用地使用权分割抵押的,原则上应当由当事人先行办理产权分割登记,未办理分割登记申请土地使用权抵押的,不予受理。但以房屋所有权进行抵押,所分摊的土地使用权随之抵押的除外。已竣工且销售房产的房地产开发用地不得整宗设定抵押权,但开发企业可以依法登记的房屋所有权连同分摊土地使用权设定抵押。土地使用权根据其价值可多次设定抵押权。土地使用权抵押后,其价值大于抵押债权的余额部分可再次抵押,但抵押价值不得超过余额部分。同一宗地土地使用权多次抵押的,以抵押登记申请先后顺序为抵押权人办理顺位抵押登记。 

  四、建立运行模式,规范市场秩序 

  (十四)建立市级土地二级市场交易平台。依托市自然资源局授权的市不动产交易中心场所搭建嘉峪关市土地二级市场交易服务平台及网上交易系统,利用不动产交易中心的专业、技术和管理优势,提供特许服务,为国有建设用地使用权转让、出租、抵押提供服务场所,办理交易事务,建立统一的信息系统,提供信息发布、归集和查询服务,并在运行过程中进一步完善。市土地二级市场服务机构要专门设立资金监管账户,为委托交易、网上交易提供保障,确保交易资金安全。市级平台要做好与国家平台的衔接,实现数据互联互通,同时结合自然资源“一张图”建设,推动数据共享。 

  (十五)规范交易流程。建立“信息发布-达成意向-签订合同-交易监管”的交易流程,交易双方通过土地二级市场交易平台发布信息,可自行协商交易,也可委托土地二级市场平台公开交易,达成一致后签订合同,依法申报交易价格,申报价格比标定地价低20%以上,市土地收购储备经营中心可优先收购。自然资源部门要加强对建设用地使用权交易中出让合同和划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性审核,对违反有关法律法规规定或未达到交易条件、不符合出让合同或划拨决定书约定、违反交易规则的,不予办理相关手续。 

  (十六)加强信息共享。建立土地二级市场交易信息平台和不动产登记信息平台的互通共享机制。对土地使用权人因与其他权利主体存在合同、债权债务等纠纷,被法院强制将土地使用权或连同地上房产拍卖或以物抵债,导致土地使用权转移的案件,自然资源部门应同法院之间建立人民法院执行中涉及土地使用权处置有关问题协同机制,推进信息共享和网络执行查询,自然资源部门应当向法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等。自然资源部门应配合法院会同住建、房管、财政、国资监管和税务部门建立联席会议制度,共商处置方案,建立健全拍卖公告公示处置流程和细则,司法处置土地可进入市级土地二级市场交易平台交易。涉地资产处置的,资产权利人在处置前应征求自然资源部门意见,作为国有资产处置依据,并如实告知当事人。 

  五、健全服务体系,加强市场监测监管 

  (十七)提供便捷服务。落实“马上办、网上办、就近办、一次办”要求,持续推进“互联网+政务服务”,设立交易受理窗口,整合交易、不动产登记、税务、市场监管、住建、金融等部门信息资源,建立信息共享、流程规范、办理快捷的业务联办工作模式,明确部门职责,提供办事指南,优化办事流程,严格落实限时办结制、服务承诺制,为交易各方提供高效便捷的服务,实现“一窗受理、一网通办、一站办结”。 

  (十八)加强市场监测分析。在已有的土地动态监测和监管的基础上,进一步加强我市土地二级市场的动态监管。建立健全土地交易机构(或平台)交易信息发布制度,根据“依法公开、注重实效、保密例外”的原则,多手段发布交易公告,准确公示交易结果,实时监测交易价格。建立健全竞买人资格审查机制,加强资质、资信审核,保障土地资源交易后高效利用。 

  (十九)规范中介服务。土地二级市场交易服务机构应当具备法律、行政法规规定的条件,执业中严格执行行业技术规范和技术规程的要求。土地二级市场交易中心不得为交易双方指定土地二级市场交易服务机构。自然资源部门可通过公开招标方式,选取具备业务资质、信用良好的土地评估机构建立评估机构备选库,为土地二级市场交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等中介服务。土地二级市场交易双方意见不一致不能自行选择土地二级市场交易服务机构的,可由土地二级市场交易中心从土地二级市场交易服务机构名录中随机抽取。 

  (二十)加强市场监测监管。建立健全土地二级市场动态监测监管制度,完善监测监管信息系统,加快建立公示城乡统一的土地等级价格体系。完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制,防止交易价格异常波动。建立土地二级市场交易价格申报机制,各类交易主体要如实申报交易价格,不得瞒报或者作不实申报,否则将被纳入诚信体系实施惩戒。 

  (二十一)完善市场调控。国有建设用地使用权转让、出租、抵押等交易活动,必须遵循市场规律,政府适时运用财税、金融等手段进行调控监管,营造公平有序的竞争环境,确保土地二级市场良好运行。以建设用地转让促进存量建设用地和闲置土地盘活为方向,统筹推进城镇低效用地再开发,促进土地节约集约利用。加强土地一、二级市场联动,着力消化批而未供和闲置土地,不断提高供地率。充分发挥土地二级市场盘活存量土地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用,加强土地投放总量、结构、时序等的衔接,适时放宽或收紧一级市场,通过采取政策引导、税费调节、金融和优化服务等措施,加强对土地市场的整体调控,维护市场平稳运行。 

  (二十二)完善信用体系。土地转让后,出让合同所载明的权利义务随之转移,受让人应依法履约。土地交易机构要加强对交易各方的信用监管,建立以“双随机、一公开”监管为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的监管机制,对交易行为、交易办理程序等是否合规进行随机抽查,将抽查情况采取适当的方式予以公开。严格对土地交易各方的责任追究,对未按规定及时在土地交易机构办理土地使用权交易备案、在不动产登记机关办理登记的,或违反土地使用权交易相关规定擅自进行交易的,依法进行查处。将违法违规行为处罚后纳入社会信用体系,启动失信企业协同监管和联合惩戒机制,推进土地市场信用体系共建共治共享。 

  六、保障措施 

  (二十三)抓好组织实施。自然资源部门要会同财政、住建、房管、国资监管、税务、市场监管、金融等有关部门,建立推进土地二级市场工作部门间联席会议制度,形成工作合力,明确分工,细化落实部门职责,做好场所、人员和经费保障,确保各项工作举措和要求落实到位。 

  (二十四)落实法律法规。要严格执行《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规,确保建设用地使用权转让、出租、抵押交易依法依规进行。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本方案执行。 

  (二十五)加强宣传引导。要加大对土地二级市场相关政策的宣传力度,强化政策解读,及时总结推广典型经验和创新做法,扩大土地二级市场影响力、吸引力,调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期,及时回应公众关切,营造良好的土地市场舆论氛围,提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识,切实提高资源配置和利用效率。 

  抄送:市委办公室,市人大常委会办公室,市政协办公室。 

  嘉峪关市人民政府办公室                20201231日印发 

主办单位:嘉峪关市农业农村局 - 嘉峪关市人民政府办公室承办 - 嘉峪关市电子政务办公室运行管理

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